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保障房资金缺口期待破题中房网

发布时间:2019-10-15 05:20:19

保障房资金缺口期待“破题” - 中房

从国际经验来看,没有一个国家能单独依靠政府的力量满足居民的基本住房需求,都是在政府的主导下,通过实施积极的财政支持政策,大力吸引社会力量参与公共住房的建设、运营和管理。从公共住房的建设模式来看,有的国家主要由政府直接投资兴建公共住房,如新加坡;有的国家则主要通过财政和住房金融政策支持鼓励地产商建设公共住房,如美国;有的国家通过支持住房合作社建设鼓励民众合作建设住房,如瑞典。从发展历程来看,经济发达国家公共住房政策都经历了从"砖头政策"向"人头政策"的转变。

麦肯锡咨询有限公司全球董事合伙人张海濛向本报介绍了美国保障性住房走过的历程,"这其中有很多教训"。

他表示,美国的公共住房政策是其国家战略的一部分,自20世纪以来,美国的国策之一就是"居者有其屋",时间大致在20世纪30年代~50年代,这一点跟我国目前的保障房比较相似。但是,试了20年之后,发现"撑"不下去了,一方面是因为国家财政"撑"不下去了,很多地方政府不堪重负,另一方面,芝加哥、波士顿、纽约等城市的公屋区治安很差,带来很多社会问题。之后,美国实行市场化改革,不再以实物形式提供公共住房,转向租金补贴。

从上世纪80年代至今,美国政府进一步推向市场化,同时完善税务、按揭贷款等方面的立法,使得低收入的家庭在租房的时候可以减税,在买房时可以抵扣个人所得税等。一系列政策使得大部分人都可以买得起房子。

但张海濛表示,美国的政策也有许多值得借鉴的地方。比如,上世纪50年代以来,美国就比较早地提供了多样化的房源,并从立法、产品设计、城市规划等方面极力避免出现贫民窟。而且,美国还用立法的方式明晰了退出和申请,所以,很少有欺诈,分配、进入、退出都做得很透明。

新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一,也是没有产生房地产泡沫的国家。"新加坡模式的优点是政府主导住房供应,满足大部分住房需求,最大限度压缩投机者炒房空间。"新加坡建屋发展局副局长叶振铭告诉本报。

叶振铭说,"在新加坡,我们一般把公共住房叫做"组屋",1964年政府推行了"居者有其屋计划",目的是通过使人民拥有资产,鼓励国家人人有份的观念,增加人民的归属感。1968年,我们通过公积金法令的修改,推行了公积金购屋计划,让国人购买"组屋"时用公积金支付组屋的首付和贷款。在上世纪70年代和80年代,我们大力建设"组屋",这主要归功于政府在土地征用方面的支持,以及前期政策的成功执行。"

据介绍,目前新加坡380万全国居民人口当中,82%住在90.2万套的政府"组屋"里。新加坡整个房屋市场,公共住房套占了87%。目前,每10户家庭中有9户拥有自己的"组屋",只有5%寄宿在租赁屋里。大多数家庭每个月所需要的房贷只占他们家庭收入的10%~25%,而且,大多数的购屋者是以公积金储蓄来支付,这远远低于30%~35%的"国际可负担标准"。

在新加坡,保障房融资主要依靠的是公积金制度。该国从20世纪50年代开始强制推行公积金制度,每个在职新加坡公民,都须把40%~50%的个人收入放到由中央公积金局统一归集、管理和运营的"公积金池"里,其中近80%的资金用于保障房的建设和消费。

完善资金保障体系要多策并举

调研报告从多个方面对我国完善保障房建设资金保障体系提出建议:

加快立法,为保障房建设资金筹集和管理提供法律依据。加快住房保障相关法律的制定,特别是对保障性住房的土地供应、保障对象、保障形式、保障标准、资金来源、进退机制、激励机制、运营模式进行明确规定,并对中央政府、地方政府、专门机构和社会力量参与保障性住房建设和运营的责权关系进行界定,从根本上为完善住房保障制度提供法律依据和保障。

建立稳定的政府资金投入机制。如建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制,将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中,确保年度财政预算中保障性住房项目支出的比例,合理安排保障性住房项目的支出结构等。

引入社保基金、保险资金等长期资金投资保障性住房建设。尽快研究社保基金、保险资金等长期资金进入保障房建设的具体融资方案。其关键在于解决社保基金、保险资金等长期资金投资保障房的市场流动性问题,建立长期资金投资的有效退出机制。

探索利用保障性住房基金进行融资。建立配套管理措施,明确保障房基金设立、组织结构、交易流程和收入分配等事项,有效做好具体运行中道德风险、市场风险、税费风险和管理风险的监控和防范。

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